Hoy vamos a ver un indicador de largo plazo sobre el que he estado trabajando las últimas semanas. Es un indicador que relaciona el nivel de precios de la vivienda con el nivel de empleo en Estados Unidos. La finalidad del mismo es que nos ayude a ver la correlación entre una posible burbuja inmobiliaria con una posible caida de las bolsas.

Y con esto tomar las decisiones pertinentes cada cierto tiempo, si es que hay que tomar alguna.

# Precio de la vivienda y burbujas inmobiliarias

La inversión en vivienda es uno de los aspectos fundamenales de los mercados financieros, la deuda de las familias y un indicador económico muy importante.

Pero más allá de nuestra realidad de barrio no sabemos cómo está el mercado ni mucho menos si está cerca de estallar o en burbuja.

En abril estuve en Estados Unidos por trabajo, en concreto en Florida. Nos llamó la atención la burbuja inmobiliaria que había allí.

Sin embargo era Florida, un lugar concreto. En España, salvo las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, no se tiene la sensación de que exista burbuja inombiliaria o que algo de esto se vaya a pinchar.

Como ya había desarrollado el CAPE ST y la información que nos da, unido a la situación inmobiliaria del viaje pensé que tenía que encontrar un indicador del estilo de aquel, que relacionara dos variables fundamentales.

Por desgracia, los datos buenos, actuales y transparentes con una serie histórica larga, solo los podemos encontrar en Estados Unidos.

Esto supone una limitación y dos ventajas:

Limitación → lo ideal sería tener esta información a nivel global.

Ventaja 1 → USA es en sí un indicador adelantado, cuando ellos estornudan nosotros nos resfriamos o pillamos una gripe. Allí comienza todo antes, la crisis, la recuperación, el desempleo, recuperación del empleo…

Ventaja 2 →Es información homogénea de un mercado homogéneo; no se como resultaría mezclar datos del mercado inmobiliario de USA con China, latinoamerica y Europa.

Después de probar con varios indices/indicadores del nivel de precios de vivienda, me he decantado por el «House Index Purchase USA», es el índice de precios de compra-venta de vivienda en todo Estados Unidos. Solo de compra-venta de vivienda, ni alquiler ni actividad empresarial.

Este es el aspecto:

La verdad es que, más allá de la corrección de 2008 y de que estan en precios por encima de 2007, no nos sirve de mucho.

Esa información no nos dice si va a caer o esta sobrevalorado, sencillamente no podemos llegar a más con este gráfico, a pesar de su claridad.

De hecho, cuando nos encontramos con gráficos que solo suben, y como este de manera limpia, no podemos extraer conclusiones más allá de lo obvio; que la inversión inmobiliaria a largo plazo (siempre) sube.

Para ello es mejor gráficos en los que el precio sube y baja, para volver a subir.

No obstante el gráfico es claro y contundente. Pero si te fijas, en 2001, en plena crisis post-puntocom, que en los mercados financieros fue terrible, el indice de precios siguió subiendo como si nada hubiera sucedido.

No nos sirve para nuestro fin. Necesitamos otra variable relacionada con la que, en conjunción, obtener un indicador que nos ofrezca una información más rica y completa.

{Esto es interesante porque las crisis tienen una estructura diferente cada vez que ocurren. Aunque está casi todo interconectado, unas veces afectan más a unas variables que a otras. Por eso es importante tener dos o tres indicadores que relacionen un conjunto de variables mayor. Es lo que buscamos.}

# Nivel de desempleo

Cuando miras el nivel de desempleo a largo plazo, resulta curiosa una cosa; las crisis vienen cuando el desempleo está en mínimos.

O siendo un poco más exactos; despegando de mínimos.

La lectura es justo la contraria de la que se hace desde las instituciones y la academia.

¿Es malo que haya pleno empleo? Por supuesto que no, pero esa pregunta es errónea y es el tipo de razonamiento oficial.

Lo que nos dice el pleno empleo es que aumentan exponencialmente las probabildades de recesión. Esta es la manera de enfocarlo.

Simplemente los datos nos dicen que funciona así.

Veamos.

Las recesiones económicas están dibujadas en las barras verticales grises. Vemos que siempre se han dado tras un mínimo en el nivel de desempleo. Siempre.

Siempre desde enero de 1948 que es cuando comienza la serie histórica.

Hasta los años 70 los niveles de desempleo son menores que después de esta década porque la unidad de mano de obra requerida para producir algo era mucho mayor que ahora. La economía era diferente. Cada década que pasa se necesita menos mano de obra por al innovación y automatización de los procesos productivos.

Por eso a mi me suele interesar ver los datos desde 1990.

Todas las crisis econíomicas, salvo la de 1980, el nivel de desempleo estaba por debajo del 5%.

Es un dato observable a tener en cuenta.

Pero de nuevo aquí vemos que desde que baja del 5% hasta que comienza la crisis economica pueden pasar hasta 3 o 4 años. O poníendonos mas finos, desde que toca suelo, pasan entre 1 y 2 años hasta que oficialmente se entra en recesión.

Con lo que no hay timing y más allá de saber que nos metemos en un escenario de altas probablidades de recesión, no podemos tomar decisiones de inversión/desinversión.

# Recesion económica vs desplome bursátil

Las autoridades económicas consideran recesión económica cuando el PIB lleva dos trimestres consecutivos cayendo (tasa negativa).

El desplome bursátil se adelanta a esto, aunque no siempre.

Desde un punto de vista analítico esto es una ventaja porque acortamos los rangos de tiempo entre las tasas y las caídas. Pero desde cualquier otro punto de vista es una deseventaja, porque los mercados se adelantan varios meses a los indicadores macroeconómicos, esos que se ven en las noticias y utilizan los gobiernos.

Vamos a verlo en un gráfico.

En realidad los datos no son concluyentes. En 2008 crisis y caida bursátil comenzaron casi a la vez. Pero en 2001 la recesión oficial llegó en la mitad de la caída, cuando había corregido más de un 20% y luego en 1990 no tuvo relación con lo que hizo la bolsa.

En las crisis de periodos anteriores sucede lo mismo.

Si ahora nos vamos a los gráficos de desempleo vemos que hay algo más de timing con los mercados financieros, que a fin de cuentas, son los que nos interesan aquí, de cara a tomar decisiones en nuestra cartera de inversión y en la gestión de nuestro dinero.

# Atando cabos: cuando unimos el precio de la vivienda y el nivel de empleo

Cuanto mayor empleo, más compra-venta, más suben los precios… hasta que se termina.

Hay una correlación directa.

Si hay un nivel de precios muy alto con pleno empleo, la probabilidad de burbuja será mucho mayor que si vemos el gráfico de nivel de precios con un desempleo mayor.

Nos está dando mucha más información, estructuralemente es así. Relacionamos nivel de empleo, que tiene que ver con la capacidad de pago/consumo de las familias y a su vez la compra-venta de viviendas.

Lo he denominado «U-House». «House» de «casa» y «U» de «unemployment» que es el nivel de desempleo en inglés. Había otro juego de palabras que era U-REIT, con U-RATE (porque de hecho se denomina «Unemployment Rate») pero REIT supone más cosas a parte de la compraventa de casas y era ya rizar el rizo.

Preferiría denominarlo en castellano, pero la verdad es que en inglés resulta mucho más sencillo por la simplicidad y corta extensión de sus palabras. Para expresar una idea en una sola palabra el inglés es mejor que el castellano, además nos permite «customizarlo» como queramos, y se entenderá.

En realidad a mi no me interesa demasiado saber si hay o no burbuja, ni por su puesto sus causas que es algo mucho mas complejo. Lo que me interesa es saber si está en sobrevaloración para que me de más información sobre mis otros indicadores.

Vamos a ver lo que tenemos.

La media histórica del indicador es cero y el eje izquierdo (1, 2 y 3) son las desviaciones típicas sobre la media.

1 → Tiene un 32% de probabilidades de seguir subiendo

2 → Tiene un 5% de probabilidades de seguir subiendo

3 → Tiene un 0,03% de probabilidades de seguir subiendo

En el lado negativo lo mismo pero al revés:

-1 → Tiene un 32% de probabilidades de seguir bajando

-2 → Tiene un 5% de probabilidades de seguir bajando

-3 → Tiene un 0,03% de probabilidades de seguir bajando

Lo primero que llama la atención es que la mayor parte del tiempo está por encima de cero. Solo en 2008 lo hace y los años 91-93 no son muy fiables porque la serie histórica es corta en esas fechas (tres años, 36 meses).

Esto habla de la subida constante de la vivienda en el tiempo.

(Si sabes algo de análisis técnico, es un precio que sube entre la primera y segunda banda de bollinger.)

Lo tenemos que utilizar de manera contraria ( indicador “contrarían”). Sucede algo cuando abandona el nivel por encima de 2.

Vamos a añadirle los puntos donde el CAPE ST está por encima de 2.

Aquí ya empezamos a ver cosas interesantes. Cuando el nuevo indicador comienza a abandonar el nivel de 2, el CAPE ST entra en sobrevaloración extrema.

Esto se debe a que los precios de las viviendas ya han empezado a bajar y/o comienza a destruirse empleo.

Los datos ofrecidos por este indicador llevan dos meses de retraso (los datos los publican con ese retardo). Así que podemos estimar que en estos momentos los niveles del indicador son superiores.

Vemos que, en los momentos de sobrevaloración exterma del mercado con CAPE ST, coincide que había sobrevaloración inmobiliaria y comienza a desinflarse.

Por lo tanto podemos exigir que para confiar en CAPE ST se de una segunda condición; que el mercado inmobiliario esté sobrevalorado (y el nivel de desempleo cerca de mínimos).

En cualquier caso, haciendo caso el indicador, parece que todavía puede tener un poco de recorrido, va un poco más retrasado que el CAPE ST.

Que cada uno saque sus propias conclusiones.

El tercer y último gráfico que nos daría un análisis completo es aquel que incluya el nivel de deuda y dinero en circulación. El problema que hay aquí es que los bancos centrales han imprimido tanto dinero que cualquier análisis queda desvirtuado del todo. La distorsión es tal que los parámetros antes de 2008 quedan descartados.

La finalidad de este indicador es el de evitar desastres. Con aplicación a la inversion a largo plazo semi-pasiva con ETFs o Fondos Índice en mayor medida. Luego dependiendo del conocimiento de cada uno se puede desarollar mas estrategias.

En Uncommon Finance se actualiza todos los todos los meses.

Jorge Segura

Me dedico a hacer la estrategia financiera y control económico de pymes tech & digital con actividad global que están creciendo (CFO Externo).

También traduzco a números ideas e iniciativas para que sus CEOs tomen decisiones con mayor certidumbre.